融科璦頤灣項(xiàng)目為融科智地開發(fā)，規(guī)劃為12棟高層產(chǎn)品，項(xiàng)目周邊競(jìng)品的在售毛坯均價(jià)為13000元/㎡，因項(xiàng)目本身樓面價(jià)略高于周邊競(jìng)品，開發(fā)周期導(dǎo)致其利潤(rùn)空間略低于在售的競(jìng)品項(xiàng)目；該項(xiàng)目在售主力面積為89—139㎡，89㎡三房配置有一衛(wèi)及兩衛(wèi)，可供不同需求的客戶選擇，119-139㎡四房空間尺度更舒適，適合剛需和改善性客群選擇。（報(bào)告中涉及方、平米、平方米、㎡，均為建筑面積）
融科璦頤灣項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)大多都是以89㎡戶型為主的，整體戶型的設(shè)計(jì)上比較注重戶型的功能性，通過分析師對(duì)樣板間的觀察，項(xiàng)目整體戶型緊湊，功能性較為齊全，居住舒適度較好，大部分戶型均有陽(yáng)臺(tái)及飄窗設(shè)計(jì)，89方戶型占比為77.2%。89㎡三房配置有一衛(wèi)、1.5衛(wèi)及2衛(wèi)，適合剛需客群選擇， 119㎡的四房適合首次改善性戶型或者有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的剛需客群，139平的五房適合經(jīng)濟(jì)條件較好的改善性客群。
融科璦頤灣項(xiàng)目為毛坯交付，進(jìn)入實(shí)地觀看后，樣板間體檢感覺較好，樣板間設(shè)置在實(shí)體樓內(nèi)，分析師從樣板間內(nèi)勘察，窗戶密封性較好，品質(zhì)感較強(qiáng)，門為防盜門，從產(chǎn)品品質(zhì)上看屬中端產(chǎn)品,項(xiàng)目整體符合中端項(xiàng)目定位。
該樓盤為毛坯交付，入戶門選用也比較用心，防盜門質(zhì)感較好，從現(xiàn)場(chǎng)觀察，門質(zhì)地較為厚重，窗為中空玻璃，安全性，密封性和強(qiáng)度上都比較好，隔音效果明顯，經(jīng)分析師實(shí)地查看，整體建筑品質(zhì)較好，滿足業(yè)主居住需求的同時(shí)，提升了舒適度，可以滿足中端客群的居住需求。
融科璦頤灣項(xiàng)目總占地面積約6.08萬(wàn)㎡，，預(yù)計(jì)2016年下半年全部交付使用，車位配比1:0.94。項(xiàng)目為12棟高層（26-27層）產(chǎn)品。首批推出位于小區(qū)東面的1、4#兩棟高層，均為27層，層高3.15米，戶型面積在89-119㎡，其中89㎡戶型為2+1房，119㎡為3+1房，戶型總體實(shí)用性強(qiáng)。社區(qū)內(nèi)將還原最純粹的原生態(tài)灣區(qū)風(fēng)貌，打造成一個(gè)度假社區(qū)。
該樓盤景綠化花卉較多，而且樹木均為全冠移植，成林期比較短，預(yù)計(jì)業(yè)主入住時(shí)樹木就會(huì)成形。小區(qū)道路沿線和中心景觀處擺放有很多盆景花卉，這些花卉的維護(hù)對(duì)于物業(yè)公司資金和人力成本要求較高，如果日后無(wú)法及時(shí)更換或者不再更換，則景觀美感會(huì)大打折扣。
項(xiàng)目的樓棟處于結(jié)頂狀態(tài)。從項(xiàng)目樓體來(lái)看，外立面以真石漆為主，一至二層采用干掛石材，真石漆的耐臟性較差，需要經(jīng)常維護(hù)，石材品質(zhì)感較高，但不易清潔，本項(xiàng)目外立面的設(shè)計(jì)基本符合同類產(chǎn)品外立面的同等水平。
分析師從售樓處了解到大多數(shù)樓棟為兩梯四戶設(shè)置，電梯數(shù)量合適，有效減少了公攤。目前項(xiàng)目仍在施工階段，具體建材還未公布。
項(xiàng)目目前算車位配比為1:0.94,相當(dāng)于一戶沒有配比上一個(gè)車位，車位數(shù)量不足，后期會(huì)出現(xiàn)停車緊張的現(xiàn)象，因此，分析師認(rèn)為有車位需求的客戶需要多加留意小區(qū)車位出售情況，及時(shí)入手，避免出現(xiàn)入住無(wú)處停車的窘境。
第一太平融科物業(yè)所負(fù)責(zé)的樓盤有融科璦驪山，在杭州的項(xiàng)目不多，公司成立于2004年7月29日，且為一級(jí)資質(zhì)，服務(wù)區(qū)域主要在在北京、天津、重慶、武漢、長(zhǎng)沙、合肥等地，服務(wù)業(yè) 態(tài)包括寫字樓、公寓、住宅、花園洋房、別墅等多種類型。根據(jù)分析師對(duì)第一太平融科物業(yè)以及周邊競(jìng)品的了解，本項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)為2.5元/㎡。
項(xiàng)目物業(yè)公司為第一太平融科物業(yè)，服務(wù)包括24小時(shí)維護(hù)，垃圾清理、衛(wèi)生服務(wù)等，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容為現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問提供，具體服務(wù)內(nèi)容以最終合同簽訂內(nèi)容為準(zhǔn)。
項(xiàng)目東臨南二路，南臨祥園北路，西臨杭行路，北臨上園路。經(jīng)上塘高架可達(dá)杭州市區(qū)，經(jīng)石祥路可達(dá)城東，經(jīng)登云路可達(dá)城西，自駕出行便利。但周邊道路貨運(yùn)車輛較多，部分司機(jī)素質(zhì)有限，無(wú)禮讓習(xí)慣，分析師提醒業(yè)主出行需注意安全。
項(xiàng)目周邊暫無(wú)地鐵線路。
項(xiàng)目位于余杭區(qū)勾莊板塊，板塊處于初步發(fā)展階段，區(qū)域內(nèi)多為在建住宅項(xiàng)目及空地，配套稀缺。但本案所在區(qū)域毗鄰祥符板塊，且位于祥符板塊的商業(yè)綜合體已開幕，同時(shí)帶動(dòng)了祥符及勾莊板塊的發(fā)展，對(duì)勾莊板塊發(fā)展帶來(lái)利好，同時(shí)本案所在區(qū)域亦可依托祥符板塊配套滿目基本生活需求。
項(xiàng)目周邊有幼兒園、小學(xué)和規(guī)劃小學(xué)，且教育資源能級(jí)較低，無(wú)市級(jí)或區(qū)級(jí)重點(diǎn)學(xué)校，在意學(xué)區(qū)的購(gòu)房者需謹(jǐn)慎考慮。據(jù)分析師現(xiàn)場(chǎng)了解，項(xiàng)目周邊路況不佳，小孩上學(xué)需格外注意。
項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)有十多家藥店，大多可刷醫(yī)�？ǎ⒂猩鐓^(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，方便解決日常小傷病，步行即達(dá)。周邊周邊1公里范圍內(nèi)無(wú)醫(yī)療資源，醫(yī)療資源較為稀缺，最近的三級(jí)甲等醫(yī)院在距離項(xiàng)目3km處，需乘坐公交或自駕。
項(xiàng)目周邊已初步形成居住氛圍，大型商業(yè)配套齊全，距離本案1.5km的商業(yè)綜合體已于2014年12月12日開業(yè)，且在本案三公里范圍內(nèi)還有 商業(yè)中心。
項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)暫無(wú)公園等公共資源，居住自然環(huán)境較差。周邊有浙窯公園（1.8km）、北星公園（2.3km）、勾莊公園（3.4km）和良渚生態(tài)園（5.0km），無(wú)需門票，景色怡人，是休閑娛樂、強(qiáng)身健體的良好去處，可乘坐公交或自駕前往。
項(xiàng)目交付后，其自帶商業(yè)的運(yùn)行，會(huì)有較多的餐飲，會(huì)產(chǎn)生油煙、噪音、排污等影響，緊鄰樓棟的舒適度會(huì)大大降低。社區(qū)內(nèi)行車會(huì)產(chǎn)生汽車尾氣，另外車庫(kù)出入口旁邊的部分樓棟會(huì)受到車輛燈光影響。
由于項(xiàng)目周邊正在發(fā)展建設(shè)中，因此項(xiàng)目周邊還有諸多工地正在施工，路面行駛的工程車輛也比較多，因此會(huì)對(duì)交通安全有一定影響，而且施工揚(yáng)塵也會(huì)有空氣污染。隨著未來(lái)區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的交付，業(yè)主的入住，杭行路作為項(xiàng)目周邊樓棟的交通干道，車流量會(huì)增多，隨之項(xiàng)目沿路樓棟底層住戶居住微環(huán)境受到影響。
