余之城由7棟高層（31-33層）建筑組成，主推89㎡三房?jī)尚l(wèi)或一衛(wèi)設(shè)計(jì)，以及136㎡四房設(shè)計(jì)，整體來(lái)看，89㎡戶型兩衛(wèi)或一衛(wèi)可以滿足不同家庭的置業(yè)需求，戶型緊湊，布局舒適合理；136㎡為四房邊套戶型，餐客廳一體且客廳方正大氣，采光通風(fēng)較佳。戶型兼具功能性及居住性。從戶型整體設(shè)計(jì)角度來(lái)看，首次剛需置業(yè)客戶和周邊有改善性需求的購(gòu)房者可以考慮購(gòu)買。（報(bào)告中涉及方、平米、平方米、㎡，均為建筑面積）
余之城項(xiàng)目主要針對(duì)的是首次剛需型置業(yè)者以及首次改善型置業(yè)者，在售戶型為89方136方。其中89方戶型分布于中間套（一衛(wèi)）及邊套（兩衛(wèi)），南北通風(fēng)及采光效果較好，整體性價(jià)比較高；136方戶型四房?jī)尚l(wèi)設(shè)計(jì)，南北通透，邊套采光好，居住舒適度相對(duì)更高。
由于項(xiàng)目為毛坯交房，暫無(wú)相關(guān)品牌配置。
該樓盤(pán)為毛坯交付，入戶門選用也比較用心，防盜門質(zhì)感較好，從現(xiàn)場(chǎng)觀察，門質(zhì)地較為厚重，窗為鋼化玻璃，安全性，密封性和強(qiáng)度上都比較好，隔音效果明顯，經(jīng)分析師實(shí)地查看，整體建筑品質(zhì)較好，滿足業(yè)主居住需求的同時(shí)，提升了舒適度，可以滿足客群的居住需求。
余之城項(xiàng)目總占地面積約8.05萬(wàn)㎡，總建筑面積約39.7萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)2017年一季度交付使用，車位配比1:0.88。項(xiàng)目規(guī)劃8幢31-33層高層產(chǎn)品。社區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)較為簡(jiǎn)單，樓棟圍繞中央景觀排布，保證了樓棟的景觀視野及通風(fēng)采光。
余之城社區(qū)目前項(xiàng)目仍在建中，僅有景觀效果圖可供參考。從景觀效果圖中可以看出，項(xiàng)目設(shè)計(jì)以中央景觀園為主，保證了社區(qū)園林的整體品質(zhì)。整體來(lái)看，社區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)格局較為簡(jiǎn)單，但連成一片的中央景觀同時(shí)也保證了樓棟的景觀視野效果。
余之城項(xiàng)目外立面1～5層干掛花崗石(25厚）為主，其余為仿石質(zhì)感涂料（含保溫），具體品牌及價(jià)格未知。涂料外立面目前較為常見(jiàn)，一般來(lái)說(shuō)，相比干掛石材立面及鋁板外立面，成本及價(jià)格較低。本案涂料外立面設(shè)計(jì)也比較符合項(xiàng)目剛需型產(chǎn)品的定位，同時(shí)也與周邊競(jìng)品項(xiàng)目外立面材料相差不大。
該項(xiàng)目公共部位目前正在建中，電梯間尚未開(kāi)放，具體性能不明，大堂具體裝修情況及配置品牌目前不詳。
項(xiàng)目采用全人車分流，可以保證以后孩子和老人在園區(qū)內(nèi)的安全，設(shè)計(jì)人性化。車位配比1:0.88，相當(dāng)于少量業(yè)主無(wú)法保證一個(gè)車位。由于自身為綜合體項(xiàng)目，商業(yè)、辦公等人流量較大，后期會(huì)出現(xiàn)停車緊張的現(xiàn)象，因此，分析師認(rèn)為有車位需求的客戶需要多加留意小區(qū)車位出售情況，及時(shí)入手，避免出現(xiàn)入住無(wú)處停車的窘境。租售形式以及價(jià)格目前尚未確定。
根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，該樓盤(pán)物業(yè)公司為杭州錢塘物業(yè)。根據(jù)分析師對(duì)錢塘物業(yè)的了解，本項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)為2.18元/㎡*月（含0.5元/㎡*月能耗）。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)其他同質(zhì)樓盤(pán)相比，物業(yè)費(fèi)屬于余杭區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。錢塘物業(yè)在杭州負(fù)責(zé)的樓盤(pán)和平（光輝歲月）公寓、新安天苑、中江花園、董家苑等，同時(shí)在省內(nèi)及周邊城市的服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量還是有保障的。
項(xiàng)目物業(yè)公司為金都物業(yè)，服務(wù)包括24小時(shí)維護(hù)，垃圾清理、衛(wèi)生服務(wù)等，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容為現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)提供，具體服務(wù)內(nèi)容以最終合同簽訂內(nèi)容為準(zhǔn)。
項(xiàng)目臨近臨平主干道迎賓路，南面500米處為高速入口，可行駛甬臺(tái)溫、滬杭、杭州繞城等多條高速路； 留石快速路、上塘高架、筧丁路等可到達(dá)市區(qū)； 東面東湖快速路即將開(kāi)通。業(yè)主自駕出行較為便利。
項(xiàng)目位于地鐵1號(hào)線到南苑站D出口直接到達(dá)距離100米，軌交出行便利。
項(xiàng)目位于余杭區(qū)臨平板塊，位于迎迎賓路與臨東路交界處。項(xiàng)目與地鐵1號(hào)線相隔100米——南苑站D出口。余之城項(xiàng)目為綜合體項(xiàng)目，由住宅、酒店式公寓及商業(yè)組成，未來(lái)交付后能夠滿足自身生活需求。且項(xiàng)目距離臨平主城約2km，步行可達(dá)。但項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，暫未形成良好的居住氛圍，區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>
周邊分布有小學(xué)、中學(xué)、幼兒園，且臨平主城內(nèi)教育資源相對(duì)較為充足。
項(xiàng)目周邊1公里范圍是三級(jí)乙等綜合醫(yī)院，資質(zhì)較佳，且距離項(xiàng)目約476米，步行可達(dá)，較為便利。
項(xiàng)目周邊商服配套未來(lái)主要依賴商業(yè)綜合體，以及自身綜合體優(yōu)勢(shì)。由于項(xiàng)目臨近臨平主城，項(xiàng)目未來(lái)也可依靠臨平主城成熟商業(yè)配套滿足基本生活需求。
項(xiàng)目周邊2公里范圍內(nèi)無(wú)公共資源，且項(xiàng)目周邊多為規(guī)劃在建空地及農(nóng)民房，整體自然環(huán)境較差。需自駕前往臨平山、臨平公園等。
社區(qū)內(nèi)主要的不利因素有：
社區(qū)的主、次入口位于南側(cè)、西側(cè)，對(duì)車庫(kù)鄰近樓棟低層住戶易帶來(lái)噪音干擾，夜間易帶來(lái)燈光干擾；
分析師認(rèn)為：項(xiàng)目周邊的不利因素主要來(lái)源于
1、臨近地鐵1號(hào)線南苑站，地鐵站人流量較大，人員相對(duì)較為復(fù)雜，同時(shí)項(xiàng)目緊鄰地鐵站點(diǎn)，易受到來(lái)自地鐵站的噪音影響；
2、項(xiàng)目周邊多為規(guī)劃在建的空地以及農(nóng)民房，未來(lái)建設(shè)施工會(huì)帶來(lái)噪音及粉塵影響。
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