“ 談?wù)凩PR和固定利率，到底選哪個(gè)好？來龍去脈告訴你”
01
背景
2019年12月28日，中國(guó)人民銀行發(fā)表公告[2019年30號(hào)]，對(duì)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR有關(guān)事宜，如下圖為公告內(nèi)容。
今天是2020年3月1日，房貸利率開始正式換“錨”，存量房的房貸合同，都可以換成LPR了。網(wǎng)上鋪天蓋地都是這方面的信息，復(fù)雜的計(jì)算公式和定義搞得人非常暈，所以筆者整理以下資料，簡(jiǎn)單普及下簡(jiǎn)單的金融知識(shí)，解讀下這30號(hào)公告的具體內(nèi)容和一些個(gè)人的思考。
02
以前的貸款利率是啥？
翻開合同看下，注意是借款合同，而非商品房買賣合同，**頁，【借貸條款】，如下。
**個(gè)紅圈，“借款期限在1年以上的，利率采用了一年一定的方式，借款當(dāng)年執(zhí)行本合同所確定的利率，以后各個(gè)年度貸款人根據(jù)每年1月1日的法定利率確定當(dāng)年的借款利率水平，利率執(zhí)行期限從每年1月1日至該年12月31日止。”
第二個(gè)紅圈“國(guó)家法定利率（備注：也就是上一個(gè)紅圈的法定利率）調(diào)整以及利率政策變動(dòng)時(shí)，貸款人有義務(wù)直接執(zhí)行中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定，對(duì)本合同項(xiàng)的貸款利率、違約金率等費(fèi)率進(jìn)行調(diào)整”。
復(fù)雜的東西簡(jiǎn)單化，上圖這樣一般的貸款合同都超過了5年，每年的貸款利率根據(jù)國(guó)家法定利率來調(diào)整，那么我們國(guó)家法定利率目前是多少呢，又是如何變化的呢？
從上面兩張圖可以看出，上一次國(guó)家法定利率（也就是央行基準(zhǔn)利率變化）是在2015年10月24日?qǐng)?zhí)行的，商業(yè)貸款5年期以上為年利率4.9%，公積金貸款年利率為3.25%，貸款利率也是逐年下降的，從這個(gè)維度看，國(guó)家其實(shí)是鼓勵(lì)貸款買房的，利率逐年下降嘛。
有人會(huì)問了，那么打折或上浮是咋回事呢，查資料！基準(zhǔn)利率是人民銀行公布的商業(yè)銀行存款、貸款、貼現(xiàn)等業(yè)務(wù)的指導(dǎo)性利率，各金融機(jī)構(gòu)的【存款】利率可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮10%，【貸款】利率可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮20%�！局v白了】，就是銀行可以根據(jù)市場(chǎng)水平、貸款對(duì)象的信用情況自主定義貸款利率。
下圖展示了以前福州各個(gè)銀行實(shí)時(shí)的折扣情況了，分為首套房貸款利率上浮和二套房利率上浮等，再早以前是打折。
筆者找到一份2017年借款合同，上面寫著房貸利率為4.41%，即當(dāng)年央行基準(zhǔn)利率4.9%的九折。
綜上所述，總結(jié)一句話，以前的房貸利率=央行基準(zhǔn)利率×各個(gè)銀行不同的折扣或者上浮百分比，折扣寫入合同中，**不變，基準(zhǔn)利率是變的。
03
2019年10月8日之后的【新發(fā)生】貸款利率計(jì)算方式？
事實(shí)上，2019年10月8日發(fā)布了中國(guó)人民銀行[2019年16號(hào)]公告，自2019年10月8日起，【新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率】以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的【貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率】（這就是LPR:Loan Prime Rate）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，【合同期限內(nèi)固定不變】。
熟不熟悉的套路，就是你的貸款利率還是變的，“央行基準(zhǔn)利率×不同銀行的折扣或上浮”演變?yōu)?ldquo;LPR+基點(diǎn)”的方式，以上為**條內(nèi)容。
第二條：借款人借款時(shí)可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期，所以可以選1年定一次，亦可以選2年定一次，也可以選5年定一次，每次到約定重定價(jià)時(shí)間點(diǎn)時(shí)按最近一個(gè)月相應(yīng)期限（比如是1年或者5年以上）的LPR。
LPR的歷史也講一講：
（1）在沒有LPR之前也就是2013年之前，國(guó)家只有貸款【基準(zhǔn)】利率，央行定個(gè)基準(zhǔn)，各個(gè)銀行執(zhí)行就行，2013年為了激活市場(chǎng)活力，學(xué)習(xí)美國(guó)引入LPR（在美國(guó)叫做**客戶貸款利率），貸款【基礎(chǔ)】利率，就是銀行對(duì)**客戶的貸款利率，一字之差。
（2）此時(shí)的LPR=（10家銀行去掉****的報(bào)價(jià)）與上季度貸款余額的加權(quán)平均（此時(shí)發(fā)布的LPR都是一年期的，其他期限的LPR是根據(jù)在這個(gè)1年期的LPR上加減點(diǎn)形成的，諸如3年期LPR=1年期LPR-0.5%等等），但是老客戶咋辦，還是按照央行的基準(zhǔn)利率吧，這就是所謂的雙軌制，10家銀行所報(bào)的LPR也基本都是央行的基準(zhǔn)利率，所以很長(zhǎng)一段時(shí)間LPR其實(shí)就是約等于基準(zhǔn)利率。
（3）所以這時(shí)就要對(duì)LPR進(jìn)行改革，不然不利于引入LPR的初衷，LPR定義為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，所以央行規(guī)定每一家的LPR=MLF±百分點(diǎn)，MLF意為中期借貸便利，由央行控制，MLF可以理解為央行借給銀行的利率，LPR理解為銀行借給客戶的利率。這時(shí)的LPR是由18家商業(yè)銀行共同報(bào)價(jià)產(chǎn)生，去頭去尾，算術(shù)平均，而且增加了5年期以上期限的品種，每月20日?qǐng)?bào)價(jià)計(jì)算。由原來的每日?qǐng)?bào)價(jià)改為每月報(bào)價(jià)。
（4）1年期以內(nèi)、1年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在上面兩個(gè)期限品種之間自主選擇。
第三條內(nèi)容：LPR不等于最終利率，實(shí)際房貸利率還要看銀行加基點(diǎn)情況，目前央行只規(guī)定了基點(diǎn)下限，具體加點(diǎn)數(shù)值則是省分行以及具體批貸銀行決定。首套房央行規(guī)定了只能大于LPR，基點(diǎn)不能小于0，意味著，房貸打折沒了。二套房**為L(zhǎng)PR+60基點(diǎn)，也就是LPR+0.6%。
比如2019年11月30日我去買房，貸款的銀行可能并非因10月8日說換錨就改變了實(shí)質(zhì)的利率，這樣客戶和市場(chǎng)容易反彈，先過渡一下，看下目前的基點(diǎn)怎么換算，比如原來首套房按央行基準(zhǔn)利率上浮15%執(zhí)行，即貸款利率為4.9%×1.15=5.635%，11月20日5年期以上期限LPR為4.8%，所增加的基點(diǎn)=（5.635-4.8）*100=83.5個(gè)基點(diǎn)，即最終的貸款利率為【5年期以上期限LPR+83.5個(gè)基點(diǎn)】，然后按照約定，1年調(diào)整一次還是N年調(diào)整一次，回到**條，好理解了。
第四條內(nèi)容，各省還可以根據(jù)自身情況調(diào)整加點(diǎn)下限，但不能低于央行**要求下限。
最后一條，公積金貸款不參與利率調(diào)整，按央行基準(zhǔn)利率執(zhí)行。
04
2020年3月1日以后要做什么？
現(xiàn)在逐條進(jìn)行解讀2019年30號(hào)公告：
1、**條講的是，只針對(duì)2020年1月1日之前的基于基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，固定貸款合同不管（一般人選的都是浮動(dòng)的，參見第二章的借款合同），公積金貸款不管，2020年1月1日以后，不得簽訂基于基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。
2、第二條講的是，3月1日以后，銀行要和住房貸款客戶進(jìn)行協(xié)商，把原來的貸款利率按2019年12月的LPR進(jìn)行換算（也就是第三節(jié)結(jié)尾所換算方法），可以為正基點(diǎn)，也可以為負(fù)基點(diǎn)，這個(gè)基點(diǎn)在剩余還款期限內(nèi)不變。也可轉(zhuǎn)為固定利率，最后一個(gè)重定價(jià)周期內(nèi)（2021年12月31日之前）的貸款可不轉(zhuǎn)換，每個(gè)人只能轉(zhuǎn)換一次。
3、第三條講的是，首先個(gè)人消費(fèi)經(jīng)營(yíng)類貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換成LPR，基點(diǎn)可自行商定。個(gè)人住房貸款怎么換算呢，舉個(gè)栗子，5月1日開始轉(zhuǎn)換LPR，把重定價(jià)時(shí)間定為8月1日，每年1次，那么從2020年5月1日到8月1日之間的利率仍為5月1日轉(zhuǎn)換的利率LPR+固定基點(diǎn)，8月1日以后，貸款利率變?yōu)?月20日的5年以上期限的LPR+固定基點(diǎn)，然后2021年的貸款利率重新定價(jià)為2021年7月20日的5年期以上期限的LPR+固定基點(diǎn)。
4、第四條講的是，重定價(jià)日和重定價(jià)周期都能重新約定，把重定價(jià)日越往離現(xiàn)在開始的時(shí)間向前推，就越快更改為L(zhǎng)PR。
5、第五條講的是，個(gè)人消費(fèi)經(jīng)營(yíng)類貸款如調(diào)整為固定利率，雙方互相協(xié)商；個(gè)人住房貸款調(diào)整為固定利率，按原合同最近的利率保持不變。
05
結(jié)論
1、換湯不換藥，央行和地方政府仍有較大空間對(duì)利率進(jìn)行干預(yù)，剛才講了，MLF是央行控制的，地方政府隨時(shí)可以控制新房貸的基點(diǎn)數(shù)。從2019年16號(hào)公告第四點(diǎn)看出，各地政府可以確定**基點(diǎn)，因城施策。
2、注意到有些銀行發(fā)布公告的內(nèi)容，“經(jīng)借貸雙方協(xié)商，可約定利率調(diào)整日為每年的1月1日或貸款發(fā)放日在每年的對(duì)月對(duì)日”，啥意思，舉個(gè)栗子。
假如你原來的放貸時(shí)間為1月1日~3月1日之間，那么你3月1日后到8月之間去改重定價(jià)時(shí)間為1月1日的話，就會(huì)從明年的1月1日開始重定價(jià)，如果選對(duì)月對(duì)日的話就會(huì)從明年的1月到3月之間重定價(jià)，選1月1日效果好點(diǎn)；
假如你原來的放貸時(shí)間為3月1日至8月31日之間的話，請(qǐng)你在自己的放貸日之前去選對(duì)月對(duì)日效果好點(diǎn)，這樣最快；
假如你原來的房貸時(shí)間是8月31日以后的話，直接就選對(duì)月對(duì)日即可。
一定要向銀行問清楚。
3、從2015年到2020年，一年期LPR一直在走下坡路，如果國(guó)家早點(diǎn)改革貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率機(jī)制，個(gè)人將多享受4年以上的降息福利，4.9%到4.8%是10個(gè)基點(diǎn)啊。
4、分析下標(biāo)題的問題，到底選LPR好，還是固定利率好。
（1）如果挑浮動(dòng)利率，你現(xiàn)在的利率設(shè)定為A，基點(diǎn)B=(A-4.8%)，你接下來的利率就是新的LPR+A-4.8%；
（2）如果挑固定利率，利率固定為A；
（3）沒有第三個(gè)選項(xiàng)說還可以按原來基準(zhǔn)利率的打折或者上浮10%走；
所以只要以后新的LPR持續(xù)降低，你的利率就會(huì)降低，選浮動(dòng)利率劃算；但是如果LPR比4.8%高，選固定利率劃算。
5、現(xiàn)在大部分人包括銀行工作人員都認(rèn)為L(zhǎng)PR會(huì)根據(jù)中國(guó)情況持續(xù)下降，畢竟歐美有些國(guó)家利率都很低，甚至負(fù)利率。但是我認(rèn)為還是分情況看待這件事：
（1）如果三五年內(nèi)準(zhǔn)備換房或者房貸利率剩余時(shí)間較短，咱也不折騰了，搞固定利率。
（2）如果房貸年限較長(zhǎng)，短時(shí)間不愿意換房，但貸款還款基本沒壓力的，考慮一下這修改的點(diǎn)數(shù)對(duì)自己是否有沒有大的影響，100萬元，30年貸款期限，4.9%利率到4.8%一個(gè)利率月供也就差61元，且都是至少一年換一次利率，1個(gè)點(diǎn)少還720元，其實(shí)也不多（去年8月到今年2月，降低了1個(gè)點(diǎn)而已）。另一方面考慮通脹水平，讓自己的還款金額更確定一些，選固定利率，想想10年前的3000元和現(xiàn)在的3000元是同一個(gè)概念嗎。
（3）聽專家的，跟大多數(shù)人一樣，跟著大趨勢(shì)走，選浮動(dòng)利率，LPR漲還貸跟著漲，LPR跌還貸跟著跌，大概率很多人會(huì)選1月1日重定價(jià)，我認(rèn)為很多銀行會(huì)慎重考慮1月1日的LPR報(bào)價(jià)。
不對(duì)之處，歡迎后臺(tái)留言指正。
