| PART 1 |
新政出臺(tái)當(dāng)天，房叔在新政解析一文內(nèi)做出了與市場(chǎng)普遍觀點(diǎn)頗有些沖突的、但非常明確的結(jié)論：
在新政的暴擊下，杭州樓市接下來(lái)將進(jìn)入的下行調(diào)整期，且不會(huì)是短期就可以結(jié)束的。
經(jīng)過(guò)一個(gè)月時(shí)間的觀點(diǎn)拉鋸，在二手房一個(gè)接一個(gè)的拋售案例下，杭州樓市也基本形成了二手房在全面降溫的初步共識(shí)，和我們最初的判斷不謀而合。
但還是有不少聲音在堅(jiān)持，降溫只是暫時(shí)的，階段性的，樓市不可能出現(xiàn)明顯的大降溫。
對(duì)此，僅用純理論型的觀點(diǎn)注定無(wú)法說(shuō)服那些堅(jiān)定的多頭，但事實(shí)必將勝于雄辯。
假如二手房降溫還不足以說(shuō)明問(wèn)題的話，全面限價(jià)下，幾乎沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的新房熱度變化會(huì)是毋庸置疑的金指標(biāo)。
而已經(jīng)在進(jìn)行中的，紅盤(pán)潮后的**次粉盤(pán)潮或許將成為杭州樓市的試金石。
| PART 2 |
不同于剛剛過(guò)去不久的，開(kāi)盤(pán)規(guī)模極其壯觀的紅盤(pán)潮，當(dāng)下的粉盤(pán)潮幾個(gè)截然不同的特性，在很大程度上將極好且有力的呈現(xiàn)出當(dāng)前的市場(chǎng)熱度狀況。
首先，此輪粉盤(pán)潮開(kāi)盤(pán)規(guī)模明顯要小上許多。
僅有不到十個(gè)相對(duì)較好的新盤(pán)出場(chǎng)，粉盤(pán)僅數(shù)個(gè)，如檀映里、春和云境、花宸里、德信中心、望林府等。
同時(shí)此輪粉盤(pán)潮的開(kāi)盤(pán)房源量有限，上述幾個(gè)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的粉盤(pán)的開(kāi)盤(pán)量都極為有限，加推房源基本集中在80套至200余套。
幾個(gè)粉盤(pán)總的開(kāi)盤(pán)量相加，總房源套數(shù)僅有可憐的700余套。
如果算上臨平的月映詠荷園、以及豐收湖的長(zhǎng)粼之宸、浦沿的江榮府等相對(duì)尚可的新盤(pán)，此輪粉盤(pán)潮的總開(kāi)盤(pán)量也不過(guò)2000余套。
可以發(fā)現(xiàn)，此次開(kāi)盤(pán)潮的規(guī)模相對(duì)上一輪紅盤(pán)潮明顯要小了許多，粉盤(pán)房源總開(kāi)盤(pán)量不足紅盤(pán)潮開(kāi)盤(pán)總量的十分之一。
在上一輪紅盤(pán)潮的教育下，幾乎所有搖號(hào)參與者都明白了，即使是頂格社保的有房家庭，想要快速搖到一套好房的概率同樣渺茫。
以上車(chē)為目的的真實(shí)需求必然不會(huì)放過(guò)此次粉盤(pán)潮。
同時(shí)，粉盤(pán)潮開(kāi)盤(pán)房源總量小就意味著競(jìng)爭(zhēng)壓力大，此輪粉盤(pán)潮自然會(huì)是極好的試金石，也是杭州樓市真實(shí)需求的一次殘酷測(cè)試。
| PART 3 |
按照紅盤(pán)潮接近10萬(wàn)的登記人數(shù)，減去被紅盤(pán)潮消耗的1萬(wàn)張房票，剩余未被消耗的房票大致有8萬(wàn)至9萬(wàn)。
假如這些房票絕大多數(shù)都是以上車(chē)為目的的真實(shí)需求，那么此輪粉盤(pán)潮至少將承受數(shù)萬(wàn)房票的沖擊。
那么優(yōu)質(zhì)粉盤(pán)的登記量將突破大部分人的想象，入圍門(mén)檻也必定會(huì)高的嚇人。
當(dāng)然這是以杭州樓市仍具有較多的剛性上車(chē)為**訴求的真實(shí)需求為基礎(chǔ)推導(dǎo)出的結(jié)果。
如果真的還剩余如此龐大的真實(shí)需求，自然可以證明當(dāng)前的杭州樓市確實(shí)還具有一定的韌性。
但假如此次粉盤(pán)登記量不如預(yù)期，在很大程度上也就可以非常有力的反饋出杭州樓市是否虛熱。
可能上車(chē)的機(jī)會(huì)都不把握，談什么真實(shí)需求？
粉盤(pán)登記量不足，也就能證明杭州樓市的投資比例過(guò)高，而底層支撐不足，接下來(lái)持續(xù)走淡將不會(huì)是短期可逆轉(zhuǎn)的。
| PART 4 |
按照以下幾個(gè)粉盤(pán)分布較散，幾乎都沒(méi)有可進(jìn)行分流的同區(qū)域、同類(lèi)型產(chǎn)品，以及互相之間的分流能力也不強(qiáng)的分布結(jié)構(gòu)。
加之總價(jià)覆蓋面廣，可以預(yù)估到，以下粉盤(pán)本次開(kāi)盤(pán)都可以非常有效的吸引所在大區(qū)域內(nèi)的絕大部分真實(shí)需求。
再結(jié)合我個(gè)人的預(yù)期，以及有過(guò)開(kāi)盤(pán)記錄的粉盤(pán)最近一次加推登記量等情況綜合反推。
如果杭州樓市熱度仍保持了高熱度，且市場(chǎng)上還有大量真實(shí)需求的情況下，以下幾個(gè)粉盤(pán)此輪的登記量應(yīng)不低于如下數(shù)據(jù)：
檀映里：
門(mén)檻較低的改善產(chǎn)品，總價(jià)約500萬(wàn)起步，參考和品超7000戶的登記量，以及當(dāng)前無(wú)同類(lèi)產(chǎn)品分流，登記量應(yīng)不低于3000-4000戶。
春和云境：
總價(jià)門(mén)檻低，約300萬(wàn)起步，區(qū)位兼容性較強(qiáng)，能夠承接主城大部分區(qū)域，乃至城北、未科的部分剛改需求，登記量應(yīng)不低于7000-8000戶。
花宸里：
總價(jià)門(mén)檻低，約300萬(wàn)起步，是已被認(rèn)定為紅盤(pán)的新盤(pán)，但當(dāng)前江南并無(wú)明顯的分流樓盤(pán)，綜合預(yù)估，登記總量應(yīng)不低于7000-8000戶。
望林府：
城北區(qū)域**加推的粉盤(pán)，總價(jià)約350萬(wàn)起步，區(qū)域兼容性較強(qiáng)，且沒(méi)有同區(qū)域、同類(lèi)型產(chǎn)品分流，預(yù)估登記總量應(yīng)不低于3500-4000戶。
德信中心：
城東新城核心區(qū)位，總價(jià)約500萬(wàn)起步，城東目前**開(kāi)盤(pán)的改善樓盤(pán)，且無(wú)有效分流的同類(lèi)樓盤(pán)，預(yù)估登記量應(yīng)不低于3000-4000戶。
五個(gè)優(yōu)質(zhì)粉盤(pán)的預(yù)估登記總量相加為2.35萬(wàn)-2.8萬(wàn)之間，符合紅盤(pán)潮應(yīng)該剩余的真實(shí)需求房票量。
在理想的、沒(méi)有明顯降溫的杭州樓市下，這些粉盤(pán)的登記量大概率都能達(dá)到或接近以上預(yù)估數(shù)據(jù)。
即使扣除擔(dān)心社保時(shí)間過(guò)短入圍不了這些粉盤(pán)，而放棄報(bào)名的房票，也不應(yīng)相差太遠(yuǎn)。
如果達(dá)不到，甚至相差太遠(yuǎn)，那么新房銷(xiāo)售端也將印證市場(chǎng)的整體降溫，降溫將不是二手的獨(dú)有現(xiàn)象，而是杭州樓市的全面遇冷。
一座城市的新房、二手房總是唇齒相依，二手遇冷，必定會(huì)逐漸傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)上，就算新房限價(jià)也會(huì)受到一定影響。
區(qū)別的只是二手冰凍、新房微冷的差異，**不會(huì)出現(xiàn)整體意義上的冰火兩重天。
此輪新房是否遇冷，邊緣區(qū)域新房登記量同樣是有效的參考指標(biāo)。
當(dāng)二手降溫，不多的倒掛都將被抹平時(shí)，南部新城、臨平山北的火還能否持續(xù)？
而那些遠(yuǎn)郊區(qū)域的新房是否就此全面遇冷？
| PART 5 |
接下來(lái)，拭目以待即可，是冷是熱用數(shù)據(jù)說(shuō)話，數(shù)字不會(huì)騙人。
沒(méi)有紅盤(pán)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的獲利預(yù)期擾亂，此輪粉盤(pán)潮已然化身成為了杭州樓市**的試金石，溫度計(jì)。
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