最近花樣年，這些千億級別的上市房企業(yè)暴雷了，再加上之前的恒大、藍光泰和華夏幸福，現(xiàn)在給我們感覺不管是中小房企還是千億級別的大開發(fā)商都有暴雷的可能。那么作為購房者，我們?nèi)绾卧诋斚氯ヅ袛嘁幌路科笫欠癜踩�，在今天我給出5個專業(yè)的判斷標準。
**，用周期的眼光去判斷，任何1個行業(yè)都離不開這4個周期，幼稚期成長期成熟期、衰退期，房地產(chǎn)同樣如此，我們只需要看這家房企在這個周期到底是順勢而為，還是想逆天改命，也不會說過君子謀時而動順勢而為。也就是說聰明有遠見的人會順著當時的形勢作出判斷，再有所作為，逆天改命沒有成功的，比如說哪吒，但是作為一家企業(yè)，你一定要知道什么才是你的天，什么才是你不能抗拒的，尤其是依托政策發(fā)展的行業(yè)更是如此了。
1998年到2008年這10年是房地產(chǎn)的幼稚期，這個周期中國的房地產(chǎn)的土地價值被嚴重的低估，你一定聽說過誰花了幾萬塊錢在那買一塊地，沒過幾年的時間土地被征收了，賠了幾百萬甚至上千萬，這就是當時地賣的太便宜了。那個時候土地是紅利，只要膽子大敢拿地在這個階段都賺錢了，這就是小目標說的清華北大不如膽子大。
2008年到2016年是房地產(chǎn)的成長期，這個階段屬于樓市的金融擴張周期，房地產(chǎn)有了金融的助力快速的成長，只要是敢加杠桿，敢去負債，敢去裂變擴張的開發(fā)商和個人都賺錢了，屬于金融紅利。
2017年到現(xiàn)在是房地產(chǎn)的成熟期，整個行業(yè)都在金融去杠桿，房企之間比的就是管理，因為樓市進入到了分化時代，這個時候考驗的就是如何提升盈利能力，保持融資優(yōu)勢，突出核心競爭力，而不是盲目的擴張了。所以暴雷的房企，比如恒大、泰禾，寶能在2017年之后依然是在加杠桿、擴規(guī)模、多元化發(fā)展，完全是逆勢而為，那當然就要付出慘重的代價了。而那些管理好的房企依然活得很好，比如萬科、世貿(mào)、龍湖、金輝，這是從周期的發(fā)展，我們來判斷房企是不是順應大勢，也就是順勢者昌，逆勢者亡。
第二看房企的級別，說白了有沒有靠山，最直接的就是房企的融資成本和難度，所以央企大于國企，國企大于民企，所以在這個時候選擇央企國企會更靠譜。
第三要求購房者就比較專業(yè)了，就是看房企資產(chǎn)的質(zhì)量，也就是資產(chǎn)是否能夠快速變現(xiàn)，金融市場是否認可，有沒有下家會接受？
我們舉例一家暴雷的房企，廣東綠地都是在做地標性建筑，屬于長周期低周轉(zhuǎn)，泰禾的商業(yè)資產(chǎn)占比過多，也是長周期低周轉(zhuǎn)。華夏幸福的資產(chǎn)質(zhì)量都屬于郊區(qū)地產(chǎn)或者叫遠郊地產(chǎn)，在我們看來這種投資屬于負面清單，也就是說劣質(zhì)資產(chǎn)融創(chuàng)孫宏斌曾經(jīng)說過，地買貴了買錯了就沒人要你了，這句話對于普通購房者同樣使用，那就是房子買貴了，買錯了就沒有人接你的盤了。
尤其是在樓市的下行期，更能判斷出你買的標的到底有沒有價值，到底什么是劣質(zhì)資產(chǎn)，什么是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
簡單來說就是要看開發(fā)商的負債，還要看負債的結(jié)果，要看開發(fā)商資產(chǎn)的質(zhì)量，還要看持有資產(chǎn)都在哪些城市，十一二線城市占比多，還是三四線城市占比多，比如恒大三四線持有的資產(chǎn)是大于一二線的，即便是一二線城市也都是遠郊區(qū)域。
第四也是非常重要的一點就是看資本市場的定價，資本市場遠比我們普通購房者更加清楚，開發(fā)商當前的風險和機會會在**時間給房企的股價和債券定價，或者是調(diào)高評級或者降低評級等等。如果一家房企的債券價格已經(jīng)超過了100%了，那就說明他已經(jīng)不太安全了，就要回避就要謹慎了。也就是說資本市場定價是我們重要的衡量標準，所以如何去判斷一下房企到底安全不安全，就用這幾個標準去評估，就能找到你想要知道的答案。
在最后分享一段我的感受，也是最近頻頻爆雷的房企給我的感悟和總結(jié)。中國人做事講究天時地利人和，什么是天時？天時就是趨勢，只有趨勢才能帶來爆發(fā)力，才會有指數(shù)級的增長，但是趨勢的力量從來不會在當下呈現(xiàn)，它一般會在未來3~5年顯現(xiàn)。所以如果說在當下，你看到了未來3~5年某一個行業(yè)發(fā)展的趨勢就一定要去做，不能再等，不能讓機會白白溜走，提前布局，未雨綢繆又或者說你看好未來某個區(qū)域，未來3~5年的發(fā)展，也可以提前布局，因為有價值的房產(chǎn)依然是我們普通老百姓資產(chǎn)的底層。
小米創(chuàng)始人雷軍說過，一個人要做成一件事情，其實本質(zhì)上不在于你有多強，而是你要順勢而為，與萬人之上推千軍之時。人與人之間的差距就在于有人讀懂了趨勢，跟上了趨勢，而有的人從來都沒有跟上趨勢的發(fā)展。
