(1) 違約金由雙方協(xié)商確定，沒有數(shù)額的限制，一般是根據(jù)雙方預(yù)測的因一方違約可能帶來的損失大小來確定的。

(2) 發(fā)生一方違約后、守約方要求違約方承擔違約責任時，如果約定的違約金“低于”實際發(fā)生的損失，守約方可以起訴到法院請求增加違約金;如果約定的違約金“過分”高于實際損失，違約方可以起訴到法院請求減少違約金。相關(guān)法律的規(guī)定的標準為不超過損失的百分之三十。

 

承租人合同期間未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意而轉(zhuǎn)租的，或謀取租金差價的轉(zhuǎn)租可以要求違約金,合法的轉(zhuǎn)租須符合兩個必要條件：

1、轉(zhuǎn)租須經(jīng)房屋所有權(quán)人的同意。轉(zhuǎn)租已不屬于正常使用的范疇，必須經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，否則無效。

2、轉(zhuǎn)租的租金不得高于原租金，確實需合理提高，提高的收入應(yīng)交給房屋所有權(quán)人。租金是房屋的收益，應(yīng)由房屋所有權(quán)人取得。凡未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意而轉(zhuǎn)租的，或謀取租金差價的轉(zhuǎn)租，房屋所有權(quán)人有權(quán)要求追究承租人的違約責任，并可解除房屋租賃合同，收回出租房屋。

房屋租賃合同履行中，承租人因為某些客觀原因?qū)е聼o法繼續(xù)履行租賃合同，想要違約，提前退租，但是出租方不同意進而陷入了合同僵局的情況，承租人作為違約方可以行使合同解除權(quán)，打破合同的僵局嗎？

2019年的10月9號，張三李四簽訂了房屋租賃合同，合同約定張三承租李四的房屋租金為每年58,000元，按年來支付租金，先付款后交，房租期從2019年到2024年，一方如果提前變更合同，需提前一個月通知對方協(xié)商解決。合同簽訂以后，張三向李四支付了房屋押金3000元，并且支付了相應(yīng)的租金。張三承租涉案的房屋用于經(jīng)營學(xué)生使用的英語學(xué)習(xí)機，因為受疫情的影響，同時張三的母親患癌，財力和精力的原因經(jīng)營不善，持續(xù)虧損。張三于2020年的10月通過微信向李四告知不再續(xù)租，2020年的12月17日，張三再次微信告知李四已經(jīng)騰退房屋，李四可以另行出租，李四并沒有同意期間張三還多次向李四歸還房屋的鑰匙，李氏拒收。李四不同意解除雙方的房屋租賃合同，要求張三繼續(xù)履行。張三向法院起訴要求解除張三李四的雙方簽訂的房屋租賃合同。法院經(jīng)過審理認為張三作為承租人在租賃期間明確表示不再承租房屋應(yīng)認定為合同違約方，但是綜合考慮張三提前退租是確實是受疫情以及家人病情的客觀原因的影響，不存在主觀的惡意，剩余的部分租期占合同租期的80%左右可以另行出租，從而實現(xiàn)李四的收益目的。為了避免房屋空置資源浪費，打破合同僵局，法院最終判決支持了張三的訴請，房屋租賃合同于判決作出當天終止。

如果當事人之間并非金錢債務(wù)出現(xiàn)履行不能的情況，或者是履行成本過高，導(dǎo)致不能實現(xiàn)合同目的，出現(xiàn)了合同的僵局，法律賦予了違約方一定條件下，請求法院或者仲裁機構(gòu)終止合同的權(quán)利，具體符合哪些情形，合同違約一方才能夠主張合同。同解除權(quán)**，違約方的違約行為不存在主觀的惡意，違約方的違約行為是合同陷入僵局的直接原因，因此有必要對違約方的主觀態(tài)度進行區(qū)分，只有非惡意的違約方才能夠行使特定的特殊的情形下的合同解除權(quán)，違約方主觀非惡意即其違約行為是不得已而為之，而非故意而為之。案例中租賃合同期間疫情爆發(fā)給張三的經(jīng)營帶來了影響，客觀存在張三的家人的病情對于他的經(jīng)營產(chǎn)生了亦屬于人之常情，因此張三的違約是迫于無奈之舉，不是惡意違約。第二，租賃合同繼續(xù)履行成本過高，且存在替代交易的可能性。合同成立以后，因為客觀情形的變化，而使合同的履行成為不必要或者不可能的情形有很多。繼續(xù)履行合同將使當事人一方甚至雙方訂立合同的目的無法實現(xiàn)，如果終止該合同僵局，或者可以找到可替代可替代的交易的可能性，將大大降低雙方繼續(xù)履行的成本，有利于充分發(fā)揮物的價值，減少財產(chǎn)的浪費，有效的利用資源，避免商業(yè)交易長期處于不確定的狀態(tài)。從案例中張三提出解除合同之時，剩余的房屋租期尚占合同租賃期的80%左右，即使涉案的合同終止以后，房屋仍可以另行出租，已獲得收益，從而實現(xiàn)李氏一方的出租的收益的目的。第三，違約一方必須通過法院或者仲裁機構(gòu)來行使合同解除權(quán)，根據(jù)民法典的規(guī)定，違約一方如果請求解除合同，需要向人民法院或者仲裁機構(gòu)提出申請，并不能夠以違約方的一方的意思表示直接產(chǎn)生合同終止的效力，合同終止的時間應(yīng)該由人民法院或者仲裁機構(gòu)根據(jù)公平原則和誠實信用的原則，結(jié)合案件的實際情況來予以確定，這是違約方行使合同解除權(quán)的程序性的要求。