1,、什么是小產(chǎn)權(quán)房？
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種:一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體者，外村農(nóng)民根本不能夠購(gòu)買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。
注意！小產(chǎn)權(quán)房不能在銀行進(jìn)行抵押貸款
在進(jìn)行房屋交易過(guò)程中，房產(chǎn)證是必須要有的證件，如果沒(méi)有房產(chǎn)證，那么該房主就對(duì)該房子只有居住權(quán)，而并沒(méi)有使用權(quán)，自然也就不能將該房子進(jìn)行交易或者抵押。《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》中明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證，而銀行抵押貸款的前提條件是必須提供房產(chǎn)證明。
小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)閲?guó)家不承認(rèn)，也不予辦理登記手續(xù)，因此，小產(chǎn)權(quán)房是不可以在銀行進(jìn)行抵押貸款的，除非將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為大產(chǎn)權(quán)房后擁有產(chǎn)權(quán)證。但是小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者是可以在民間的擔(dān)保公司辦理抵押貸款或者個(gè)人借貸。由于貸款是擔(dān)保公司所擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)較大，所以貸款利率相對(duì)大產(chǎn)權(quán)房屋而言，利息會(huì)相對(duì)偏高。
2、小產(chǎn)權(quán)房可以買么？
小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低，這是大量購(gòu)房者頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的根本原因。小產(chǎn)權(quán)房以低價(jià)格吸引購(gòu)房者，而低價(jià)格的背后需承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)。
小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售，因其沒(méi)有房產(chǎn)證而無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，小產(chǎn)權(quán)房出售人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達(dá)到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益無(wú)法得到保證。
購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷，無(wú)法得到相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。小產(chǎn)權(quán)房屋違反國(guó)家政策停建甚至被強(qiáng)迫拆除，購(gòu)房者很可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面。
某些開發(fā)商在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屋時(shí)，為賺錢會(huì)偷工減料，職能部門一般不會(huì)監(jiān)管這些房子，在實(shí)際使用中很多小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水等質(zhì)量問(wèn)題，一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛，購(gòu)房者基本無(wú)法維權(quán)，最終只能自行承擔(dān)損失。
小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格比商品房要便宜很多，所謂買和賣，只是購(gòu)房者和集體發(fā)生的關(guān)系，得不到法律的保護(hù)，產(chǎn)權(quán)不完整，風(fēng)險(xiǎn)也是比較大的，所以要慎重考慮是否要選擇購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。
